USA Adó Zálogjog Befektetések - Avagy Hogyan legyen Amerikában "Az ingatlan becsült értékének 5-10%-áért." házam?

2012. május 26. | írta: Somogyi Zsolt | 0 hozzászólás |

Valójában Micsoda az Adó Zálogjog Tanúsítvány?

Az Adó Zálogjog Tanúsítvány egy ingatlan elmulasztott adófizetése következtében létrejött első pozíciós ingatlan zálogjog. Amikor az ingatlanhoz kapcsolódó adófizetés már egy éve késik, az adott szövetségi állam kormányzata Adó Zálogjog Tanúsítványt bocsájt ki az ingatlanra. Az Adó Zálogjog Tanúsítványok fix megtérülésűek, 8-36% éves hozammal rendelkeznek, attól függően, hogy melyik szövetségi államban kerülnek kibocsájtásra. Az Adó Zálogjog Tanúsítvány ára az egy éves adótartozás és a bírságok összegével egyenértékű, kevesebb, mint 100$-tol több százezer dolláros nagyságrendig terjed.

Az Adó Zálogjog befektetés biztosítéka maga az ingatlan, hasonlóan a jelzáloghoz, azzal a különbséggel, hogy az adó zálogjog törvényileg prioritással rendelkezik a jelzálog felett. Mivel az ingatlanadók az ingatlan értékének csak csekély részét teszik ki (kevesebb, mint 2%-át), így az Adó Zálogjog befektetésnek az ingatlan a biztosítéka, átlagosan 50 az 1-hez alapon. A bankbetétekhez viszonyítva láthatjuk, hogy a bankok csak egy az egyben kínálnak biztosítékot a betétjeinkhez.

Az Adó Zálogjog Tanúsítványok az ingatlan adótörvény hatálya alá esnek, így a szövetségi törvény szabályozza és juttatja őket érvényre.

Minden szövetségi állam kibocsájt Adó Zálogjog Tanúsítványokat?

Nem. Az Egyesült Államok szövetségi államainak körülbelül fele bocsájt ki Adó Zálogjog Tanúsítványokat, a többi állam Adó Okiratokat bocsájt ki. Mindkét rendszer nagyon jövedelmező befektetési lehetőségeket kínál a jól informált befektetőnek. Mindkettő arra épül, hogy összegyűjti az ingatlan adótartozásait, visszaállítva ezzel az ingatlanokat az adóztatás folyamatába, és állami bevételt képez az iskolák, rendőrségek, utak, kórházak, tűzoltóságok és könyvtárak finanszírozásához.

A két rendszer közül egyik sem szükségszerűen előnyösebb, jövedelmezőbb, vagy javasolhatóbb a másiknál, egyszerűen csak különbözők. Mindkettőnek megvan a maga előnye és mindkettő jövedelmező a maga módján.

FONTOS: Ahhoz, hogy megszerezd, nem kell, hogy abban az államban élj, amelyik az Adó Zálogjog Tanúsítványt kiadta, és ahhoz, hogy Adó Okirathoz juss, sem kell, hogy Adó Okiratokat kibocsájtó államban élj. A ”kijelölő beszerzés” stratégiájával Ön akár kényelmesen, otthonról is biztonságosan hozzájuthat Adó Zálogjog Tanúsítványokhoz és Adó Okiratokhoz.

Hogy zajlik az Adó Zálogjog eljárás?

Ha egy ingatlan adótartozása elérte az egy éves elmaradást, az állami kormányzat vásárt rendez és Adó Zálogjog Tanúsítványokat ajánl fel megvásárlásra minden adóhátralékos ingatlanra. Befektetőként részt vehetünk ezeken a vásárokon, ahol megszerezhetjük ezeket az Adó Zálogjog Tanúsítványokat, melyek 18-36%-os éves hozammal rendelkeznek attól függően, hogy melyik államban szeretnénk befektetni. Tehát nem kell aukciókon részt venni ahhoz, hogy Adó Zálogjog Tanúsítványokat szerezzünk; egyszerűen így kezdődik a folyamat.

Amikor Ön megszerez egy Adó Zálogjog Tanúsítványt, a törvény szerint bejegyzésre kerül, hogy ezen túl Te vagy az elsődleges zálogjog birtokosa. Lényegében kifizeted a késedelmes adótartozást és cserébe kapsz egy Adó Zálogjog Tanúsítványt. Amikor az adótartozást a tulajdonos kiegyenlíti, visszakapod az eredeti befektetésed, plusz a garantált magas kamatszázalékot (16% vagy 18% vagy 36%)

Minden állam meghatároz a kiváltásra egy türelmi időszakot, melyen belül be kell fizetni az adótartozást. Ez a türelmi időszak 6 hónaptól 3 évig terjed attól függően, hogy melyik államban fektetünk be.

Ha az ingatlan adótartozását nem fizették be a türelmi időszakon belül, akkor az ingatlant egy jogi procedúrával lefoglalják (ingatlan adó zálogjog érvényesítése), és amint ez a folyamat lezajlott, az Adó Zálogjog befektető megkapja az okiratot a tiszta ingatlanról, felszabadítva azt minden jelzálog alól.

Az ingatlan adótörvény világosan megállapítja, hogy amint ez a folyamat lezajlott, ”az adó zálogjog érvényesítésének eredményeként az ingatlan elveszíti tulajdonosát és minden érdekelt fél minden hozzá kapcsolódó jogát…” ezáltal egy szabad és tiszta ingatlanról kapsz okiratot.

Amikor jól informált befektetők megfelelő átvilágítást végezve megszerzik a kívánt típusú ingatlanok Adó Zálogjog Tanúsítványait, akkor ennek csak két lehetséges kimenetele lehet: 1) az Adó Zálogjog Tanúsítványt kiváltják és a befektető megkapja a befektetett pénzét plusz az érte járó 18%, vagy 24%, vagy 36%-os kamatot, vagy pedig 2) nem váltják ki az Adó Zálogjog Tanúsítványt és a befektető megkapja az ingatlant jelzálogmentesen egy szabad és tiszta okirattal szó szerint fillérekért.

Mik a kockázatok?

A leggyakoribb kockázati tényezők: IRS zálogjogok, csőd, pusztulásra ítélt struktúrák, környezeti problémák, használhatatlan földek, nem kívánt szomszédság, ipari birtokok és értéktelen birtokok. Fontos megjegyezni, hogy ezek a kockázati tényezők akkor is fennállnak, mikor a saját otthonodat keresed.

Még ha fenn is állnak ezek a kockázati tényezők, a megfelelő igyekezettel könnyen elkerülhetők. Egyszerűen tudnunk kell, mik a kockázati tényezők és a megfelelő stratégiával el kell kerülni őket.

Néhány állam a maga listáján megjelöli ezeket a hátrányos ingatlanokat. Más államok eltávolítják a listájukról ezeket a hátrányos ingatlanokat. Mi mindig azt tanácsoljuk a tanítványainknak, hogy minden esetben alapos átvilágítást végezve járjanak el a keresésben. 20 évi való életbeli tapasztalattal a hátunk mögött megtanultuk, hogy a legpontosabb információk, melyekre hagyatkozhatunk, saját magunk utánajárásából származnak.

Nagy versenyre számíthatunk?

Igen is és nem is. Ha Neked nincs országos stratégiád, és csak a helyi piacra korlátozod magad, akkor igen, számíthatunk versenyre. Ha van országos stratégiád, melyben kényelmes otthonodból biztonságos hozzáféréssel elérhetsz Adó Zálogjog Tanúsítványokat az egész országból, akkor NEM, szinte semmilyen versenyre nem kell számítanod.

Például, ha egy olyan megyében élsz, amelyik csak 8% kamatot fizet és csak nagyon kevés Adó Zálogjog Tanúsítvánnyal rendelkezik, akkor ott nincs sok jó lehetőség.

Ellenkezőleg pedig, ha megvalósítod a ”kijelölő beszerzés” stratégiáját, ami lehetővé teszi, hogy otthonod kényelméből biztonságosan szerezz meg Adó Zálogjog Tanúsítványokat, még ha ugyanabban a megyében élsz is, hozzáférsz például az alábbiakhoz:

Az alábbi, csak pár példa. Több mint 2,000 létezik Amerika szerte, aki Adó Zálogjogokat bocsájt ki.
Megye Elérhető Adó Zálogjog Tanúsítványok Éves kamat
Dade Megye 73,579 18%
Maricopa Megye 36,114 16%
Cook Megye 57,181 18% / 6 hónap
Polk Megye 6,212 24%

Ez nem azt jelenti, hogy pénzügyi gondokkal küszködő emberekből akarnak hasznot húzni?

Nem. Amikor megvásárolunk egy Adó Zálogjog Tanúsítványt, akkor lényegében kifizetjük valaki más helyett az adótartozását. Cserébe kapunk az ingatlanjára egy Adó Zálogjog Tanúsítványt, mely kamathozammal rendelkezik. Mivel az Adó Zálogjog Tanúsítvány 6 hónaptól 3 évig terjedő türelmi időszakkal rendelkezik, tulajdonképpen időt vásároltunk az ingatlantulajdonosnak. Ahelyett, hogy egy pénzügyi gondokkal küzdő emberből hasznot húztunk volna, épp az ellenkezőjét tettük: lehetőséget adtunk neki arra, hogy további 6 hónaptól 3 évig terjedő időszakban az otthonában maradhasson.

Nem ismerünk más olyan hitelezőt a világon, aki az ingatlantulajdonosnak 6 hónaptól 3 évig terjedő türelmi időt biztosítana arra, hogy kifizesse a számlatartozását mindenféle negatív következmény nélkül. Sem a bankok, sem hitelkártya cégek, sem autó hitelezők, sem diákhitel kibocsájtók, sem telefon szolgáltatók, sem biztosító társaságok, sem internetszolgáltatók, sem földbirtokosok, sem közüzemi vállalatok nem tesznek ilyet. Adó Zálogjog befektetők viszont igen!

Amikor megszerzünk egy Adó Zálogjog Tanúsítványt:

Az ingatlantulajdonos jól jár, mert lényegében pénzt kölcsönzünk neki, hogy kifizethesse az ingatlan adóját, ami lehetővé teszi, hogy otthonában maradjon további 6 hónaptól 3 évig terjedő időszakban mindenféle negatív következmény nélkül.

A megye és a helyi közösség jól jár, mert megkapja a szükséges adóbevételét az iskolák, rendőrségek, könyvtárak, tűzoltóságok, kórházak, utak és parkok működtetéséhez.

A befektető is jól jár, mert biztonságosan realizál évi 18-36% hozamot.

Az Adó Zálogjog Tanúsítványok szociálisan felelősségteljes befektetések, melyekkel a társadalom egésze jól jár és segít olyan embereken, akik talán pénzügyi gondokkal küzdenek.

Miért vesztené el bárki is a birtokát néhány száz,
vagy néhány ezer dollár adótartozás miatt?

A legtöbb ember nem veszti el elsődleges rezidenciáját néhány száz, vagy néhány ezer dollár adótartozás miatt. Az elsődleges rezidenciák Adó Zálogjog Tanúsítványainak túlnyomó többségét kiváltják, ami biztosítja a befektető 18, 25, vagy 36%-os hozamát. A tipikus egycsaládos lakóotthonok, melyeket nem váltanak ki, általában bérleti célú ingatlanok, többnyire az államon kívül tartózkodó, vagy távol levő tulajdonossal.

Az ilyen típusú ingatlanok ezreit lehetséges megszerezni Adó Zálogjog Tanúsítványokon keresztül minden évben. A legutóbbi gazdasági válság és a jelzálog krízis hatására rendkívül nagy számban láttunk ingatlanadó késedelmet azon oknál fogva, hogy a jelzálog nagyobb, mint az ingatlan értéke. Rekord nagyságú a bank által birtokolt ingatlanok száma - a szokásosnál több csodálatos ingatlant, lakóházat és kereskedelmi ingatlant láttunk már gazdát cserélni az Adó Zálogjog eljárás során.

Miért nem fizetik ki a bankok az adótartozásokat?

Ha banki jelzálog van az ingatlanon és az ingatlant lefoglalják fennálló adótartozás miatt, sok esetben a bank közbelép és kifizeti az elmaradt adókat, hogy megvédje a jelzálog pozícióját - ez biztosítja, hogy az Adó Zálogjog befektető megkapja a 18, 25, vagy 36%-os hozamát.

Jóllehet lehetetlen pontosan kideríteni, miért veszik el egy ingatlan a zálogjog vásáron, felsorolunk néhány megfontolandó szempontot a bankok részéről:

A U.S. Census Bureau szerint az amerikai otthonok 40%-án nincs jelzálog, tehát nem várható banki közreműködés.

296 bank bukott meg a 2009-2010 közti két éves időszakban, és még 73 2011-ben, ami azt jelenti, hogy több bank bukott meg ebben az időszakban, min az ez előtti 17 évben összesen (forrás: FDIC). Mi történt ennek a 297 banknak a jelzálogaival és az általuk birtokolt ingatlanokkal? Ki fizeti ezekre az ingatlan adót? Kit kéne a megyének értesítenie az adótartozások miatt?

A lefoglalt és a bank által birtokolt ingatlanok leltára rekord nagyságokat ér el már évek óta. A bankok vajon naprakészek az összes ingatlanadó tartozásukkal kapcsolatban? Némelyikük igen, némelyikük nem.

Jelzálog cégek több ezer jelzálogot csomaggá göngyölítve adtak el a ”Wall Street”-nek. A ”Wall Street” a kölcsönöket csomaggá göngyölítve adta el külföldi befektetőknek. Vajon kié ezek jelzáloga? Tudják egyáltalán, hogy egy ingatlan éppen elveszik ingatlanadó tartozás miatt?

Néhány bank még éppen csak működik, miközben borzasztó nagy kiadásokkal rendelkezik. Nézze csak meg, hány százalékuk dől be!

Ez csak néhány logikai tényező a bankokat illetően. Biztos vagyok benne, hogy rengeteg más oka is van annak, hogy a bankok nem egyenlítik ki az adótartozásokat és így nagyon szép ingatlanokat is elvesztenek az zálogjog vásárok során.

Mi van akkor, ha csak magas kamathozamot szeretnék,
de nem szeretnék ingatlanhoz jutni?

Sok sikeres ügyfelünket nem érdekli az ingatlanszerzés és sokkal kellemesebb nekik a magas kamathozamok elérése. Ön természetesen befektethet Adó Zálogjog Tanúsítványokba úgy, hogy realizálhatja a 18, 25, vagy akár 36%-os kamathozamot és kizárhatja az ingatlanhoz jutás esélyét.

Amennyiben a magas hozamok érdeklik és kizárná az ingatlan megszerzésének a lehetőségét, akkor a megfelelő típusú ingatlanok Adó Zálogjog Tanúsítványát kell megszereznie. Például jó környéken fekvő egycsaládos lakóotthonok (elsődleges rezidenciák), melyek még fizethető jelzáloggal rendelkeznek – ez csak egy kategória. Tapasztalatunk szerint a legtöbb ember nem szeretné elveszteni elsődleges rezidenciáját pár száz, vagy pár ezer dolláros adótartozás miatt. Ezért, ha a nagy kamathozamra pályázol és nem szeretnél ingatlanhoz jutni, úgy találtuk, hogy az ilyen típusú egycsaládos lakóotthonok tartozásait szinte mindig kiváltják. Ez tehát segít biztosítani a magas hozamot az ingatlan megszerzése nélkül.

Mi van akkor, ha ingatlanokhoz szeretnék jutni?

Ha az ingatlanszerzésben vagy érdekelt, akkor jobb, ha ”Adó Okirat” államokba fektet, és az ”Adó Viszonteladásos Ingatlan” szerző stratégiát alkalmazod.

Az Adó Okiratos államokban nem bocsájtanak ki Adó Zálogjog Tanúsítványokat. Ahelyett, hogy Adó Zálogjog Tanúsítványokat állítanának ki, melyek 1-3 évet adnak a tulajdonosnak, hogy kiegyenlítse adótartozását, az Adó Okiratos megyék nem tesznek semmit 3-5 évig. Ez alatt az idő alatt növekednek a kamatok és bírságok, de az ingatlantulajdonost nem fenyegeti az a veszély, hogy elveszti a tulajdonát.

A következőképpen működnek az Adó Okiratos államok: mondjuk, hogy az adott állam 5 évnyi adóhátralék felhalmozódást engedélyez. Amint az ingatlanadók elérik az 5 éves tartozást, ezeket az ingatlanokat kiárusítják. A törvény szerint a nyitó licit a tartozás és a bírságok összege. Ha egy ilyen ingatlant szerzel be a kiárusításon egy okiratos államban, akkor Te leszel az ingatlan új tulajdonosa. Emlékeztetünk, hogy egy Adó Zálogjog Tanúsítványos államban, nem az ingatlan tulajdonosává válsz, hanem csak egy elsődleges zálogjogot szerzel az ingatlanon.

Minden fenti ingatlant az Adó Zálogjog Tanúsítvány befektetési módszerrel vásároltuk, és mindezt a piaci értékük kevesebb mint 10%-ért.

Ha úgy döntök, hogy érdekel ez a tanfolyam,
köteles vagyok a Magyar Gazdag Papa klubon keresztül befektetni?

Nem. nem áll szándékunkban ilyen befektetői csoportot létrehozni. Amennyiben a tanfolyamon igény van rá (résztvevők kérésére) kidolgozunk erre a befektetési formára egy jogi formát. Amennyiben saját magad szeretnél befektetni úgy már nem kell újból ezt a tanfolyamot végigjárni.

Amennyiben most úgy döntesz, hogy a 3.600 EUR értékű tanfolyam hanganyagát, videóanyagát, írásos anyagát és - februárban - elméleti anyagát is ennek a töredékéért 120 EUR vagy (nettó) 35.000 Ft-ért megszerzed, kérlek jelentkezz az:

http://www.richdadclub.hu/index.php?referrer=szenti

Jelentkezz most, a határidő lejárta után a tanfolyam ára már bruttó 70.000 Ft lesz.
Mi védi az Adó Zálogjog Tanúsítványokat?

A kamatok, türelmi időszak és a begyűjtési eljárások a szövetségi állam által vannak felállítva és betartatva. Minden államnak saját szabályai, rendeletei és eljárásai vannak.

Államon belül minden egyes megyéének megvan a saját folyamata az Adó Zálogjog Tanúsítványokkal kapcsolatban. Hol hirdessék, hova tűzik ki a listákat stb.

Ezek a leggyakrabban feltett kérdésekre adott válaszaink, a komplett tanfolyam természetesen a részletekbe fog belemenni, befektetési stratégiákkal, egyes államok szabályaival és a központi adatbázisok használatát is érintjük. Az Adó Zálogjog Tanúsítványok területe egy hatalmas, komplex terület. Szövetségünk 1995 óta foglalkozik ezzel a területtel, hatalmas tudásbázist és tapasztalatot felhalmozva. Továbbá kifejlesztettünk egy szoftvert is amely azonnali információt tud adni a Zálogjog befektetőinknek bármelyik ingatlanról és állam/megye ide vonatkozó jogszabályairól.

Szövetségünk segít a külföldi befektetőknek a kötelező postai cím létrehozásától a cég létrehozásán keresztül a csekkek beváltásáig mindenben. Várunk tanfolyamunkon!
Részletek ingyenes regisztráció után:http://www.richdadclub.hu/index.php?referrer=szenti

Üdv Zsolt
Email:swiss@mailbox.hu tel.:06706585225 Üdvözlettel Zsolt